O desafio de gerir Condomínios

O desafio de gerir Condomínios. É o novo episódio de Ideias & Debates do CAP VII reproduzido no podcast do Blog Rogerio. Um tema de interesse geral foi apresentado pelos “sindicos” Guilherme Bianchi (Florianópolis) e Bruno Henrique Kloss (São Paulo) com leveza e profundidade. No debate teve a participação do Aliomar Galvão, Ana Maria Mota, Celso M. Arakaki, José Ribamar de Oliveira Jr. e eu, Rogério Barrionuevo G. Leques. Mais uma vez aparece os temas de sustentabilidade e educação.

Ser síndico de um condomínio residencial é como ser presidente de uma empresa cujos sócios não se conheciam até fazerem parte da mesma e, além disso, sem necessariamente comungar, aspirações, objetivos, crenças e valores, mas obrigados a conviver num mesmoambiente e compartilhar custos, estruturas e, não menos importante, relacionamentos.Como qualquer negócio, demanda planejamento, controle, comunicação, de forma a garantir, para todos seus moradores, as condições necessárias para a vida do dia-a-dia.Possui funções típicas de qualquer negócio, tais como, realização de orçamentos, programação de obras, manutenção de equipamentos, pagamentos e gestão de pessoal, impostos, compra de insumos, gestão de contratos, etc.

Essas rotinas seriam as do tipo “é para isso que sou pago”, ou seja, as necessárias para deixar o condomínio sempre em operação, com seus fluxos tradicionais, reposição do gás central, manutenção preventiva do elevador, compra de material de limpeza, corte de grama, limpeza da piscina e do salão de festas, higienização de escadas e corredores, substituição de lâmpadas, etc.A dificuldade reside nas funções do tipo “não deveria me envolver com isso”, mais comuns do que se pensa e fundamentais para o sucesso ou não da gestão.

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administração,mas não podem se comprometer formalmente com algum cargo.É por isso que geralmente, se o sindico em exercício vem realizandouma gestão razoável, não aumentou demais a taxa de condomínio, não deixou faltar gás, luz ou água, é reconduzido por aclamação.E aí mora o perigo. Síndicos que ficam anos a fio à frente da gestão de condomínios costumam ser vítimas do inevitáveldesinteresse emaprimorarsua gestão(ninguém está reclamando), sucumbir a “mimos” de fornecedores, formar ou participar de “panelinhas de moradores” tendo como consequência um resultado ruim para todos. Na minha curta temporada como síndico, já consegui identificaralgumas condiçõesque permitem levar adiante a missão sem contínuos estresses. É claro que dependendo do perfil dos moradores do edifício, as situações podem ser as mais diversas. Não dá pra comparar a rotina de um prédio com dezenas de apartamentos ocupados em sua maioria por estudantes com um prédio com duas dezenas de unidades, muitas das quais utilizadas aos finais de semana;1)Tenha uma boa administradora condominial, pois existe uma série de providências fiscais, tributárias e burocráticas queexigem amplo conhecimento da legislação e constante atualização;2)Não terceirize a realização dos pagamentos. Com o internet banking essa função ficou bastante simplificada, permite excelente controle sobre as responsabilidades do condomínio e não dá muito trabalho;3)Demonstre interesse em discutir os assuntos rotineiros do condomínio com os empregados, para melhor entender suas necessidades, identificar operações com potencial de melhoria e oferecer o apoio que eles precisam para melhorar suas tarefas. Isso lhe proporcionará um boa imagem e boa vontadeem relação à sua gestão;4)Aja rapidamente para enfrentar os problemas rotineiros, tipo elevador parado, portão eletrônico não funcionando, lâmpadas queimadas, etc. Tanto os empregados passarão a não deixar de comunicar imediatamente os problemas como os moradores não terão chance de dizer que o síndico não tem o interesse necessário;5)Sempre que seja necessário realizar uma obra, obtenha mais de um orçamento e informe aos moradores a necessidade da mesma. Eventualmente um morador conhece um fornecedor de qualidade, que pode acabar gerando um serviço melhore mais barato e envolvendo o morador,para o bem ou para o mal, no resultado da obra;6)Mantenha um canal de comunicação permanente com os moradores. Tenha um grupo no WhatsApp para todos os moradores e outro, para os integrantes do conselho. Tente desestimular delicadamente o contato por telefone ou interfone, pois não é salutar estar 24h “on”.Um livro de sugestões e reclamações na portaria também ajuda;7)Sempre que solicitado por morador, de inicio ao processo que venha a atender sua solicitação. Mesmo quea solução possa ser demorada, o interesse em agir logo sempre lhe dá o controle da situação e o reconhecimento das partes;8)Inadimplência não é um assunto que o síndico deva se envolver. Tenha um escritório especializado para tal. A participação do sindico será apenas para informar ao morador que a não regularização acarretará esse procedimento. Seu em envolvimento nesse assunto dificilmente agrega para o relacionamento, seja com o inadimplente seja com os demais moradores;9)No caso deconflito de interesses entre moradores, há duaspossibilidades: caso o evento esteja previsto no regimento interno, basta fazer cumpri-lo. Quando não, algumas ações podem ser tentadas. Primeiro, conversar com as partes, alertando que a solução deve ser encontrada internamente e devem ser analisados tanto o que pede o reclamante, quanto o que o reclamado estiver disposto a se comprometer.Boa parte das reclamações se encerram quando convido o reclamante e me acompanhar para falar com o reclamado. Incrível como as pessoas gostam de que alguém as substitua nessas situações. Exemplo: reclamação de criança correndo dentro do apartamento, causando barulho no vizinho abaixo: Não se pode proibir a criança de extravasar sua energia, mas ela não precisa correr depois das 22h, ou quem sabe uns tapetes no seu percurso rotineiro não diminuiriao problema;10)Não poderia deixar de ser citado o caso do morador-problema: reclama de tudo e de todos, às vezes agressivo, prepotente, teimoso ou descumpridor de deveres: aí é necessário gastar mais o “latim”, tentar minimizar sua insatisfação sem lhe prometer solução que não exista, apelar para a empatia, o que cada situação indicar. Caso não dê resultado, dividir o problema com o conselho, adotar as providências combinadas e fazer valer o que for melhor para a maioria, suportando o ônus da decisão. Se a decisão obtiver o OK do grupo, o derrotado verá que estava errado, mesmo sem o adm